许高：租赁行业市场主体变化飞快 困惑普遍存在

随着“出租并购荐、租购同权、农村集体建设用地入市”等新政实施，出租市场步入大爆发，也面对诸多挑战。为此，2017年11月9日下午，尤其举行“地产红人汇”论坛，就“出租在风口，如何飞上天”这一话题邀业内专家一起谈及分析。在投资圈发展多年的许低（小饭桌旗下FA业务品牌凡卓资本的资深投资经理），仍然注目着房地产企业互联网简化的机会，在他显然，今年的出租行业，变化无非飞快。在今年以前，许高所代表的资本市场，基本都是稍VC、PE模式，更加互联网化、稍风险投资类型的基金。

他们对房地产互联网简化的关注点在于：都有哪些机会？什么样的企业有很好的增长点？因为房地产是一个轻资产行业，不管是很多交易类型的平台，还是很多优客逸家、you+等等经营得不俗的品牌公寓，他们在经营中，都遇上了挑战。且在VC投资行业有一个惯例：项目到了第五年之后，基本上就转入一个股权的买入期限。而很多品牌公寓企业从初期投资到现在，早就经过了五年，却还离上市遥遥无期，对于VC来说，投资是有些遥不可及的。

于是，在这么一个行业大背景下，像VC、PE这样一类市场从业主体，对于做到房地产行业的投资，还包括做到出租涉及的投资就不会较少而又较少。但今年，由于宏观层面开始希望有所不同市场主体于资金转入出租市场，资本市场对于这个行业又新的动心，许多人都深信这里蕴含着新的机会。市场主体变化太快 行业广泛慎重而疑惑回应，许高实在，“存不不存在机会”首先要看两个大方面。“一个是未来的市场主体和格局是怎么样的。

现在大家可以看见最先这个行业长租公寓从民营主体到现在大规模改向一个以国家主导的政府、银行多层次的参予主体来护持的尤其轻资产的领域，所以今天我们看未来的市场供给，很有可能大规模的来自于例如说道像国企、央企的存量房产，还包括很多大的地产上市公司他们所持有人的土地以及他们所持有人的存量没经营很好的一些物业。当这些资产大规模转入市场的时候，我们目前来讲还是有点无以辨别这样的主体未来对市场是什么影响”。许高指出，政府和地产商持有人的出租物业，很多时候是政策性的，未来它的同住客群不一定像现在自如这样的客群，是采行市场化地投入广告，或者市场化地召募租客，“有可能以后中字头结尾的地产商，所服务的租客不会划界类似身份范围，比如大学毕业生、海归身份等等各种市场主体”。

另外，谁不会沦为主导的租房交易平台也是令其许高实在必须慎重思维的问题。“很多人都看见了房地产行业金融的机会，大家都想要把银行的钱摸进去做到出租。

以前像自如、优客逸家这样的企业，是拿将近银行贷款的，不能通过类似于P2P或者一些中间夹层的方式寻找银行的钱。但现在这个市场格局，因为有了国家的主导，所以银行拿了很多大资本进去做到这个事情，整个资金成本再次发生了底层的变化，这个市场格局也不会有和我们过往看见的不一样的地方”。宏观的大力导向对于资本市场的维度，也起着了极大影响。

例如，未来某区域市场租金是3000元/月，但政府指定价是2000元/月，那企业的租金回报率怎么算数？这些新的经常出现的问题，让还包括许高在内的企业家、投资人，都显得疑惑而小心翼翼。行业机会：三方联网与智能化升级那么，这个行业的机会究竟在哪里？许高分析指出，一个机会在于业主、租赁者以及互联网服务主体的三方联网。

“所有人都告诉有租房备案这个事情，租房人要获得北京居住证，但是为什么大家都不去办这个事情呢？因为太麻烦了。所以未来，互联网简化的服务商不会有机会。要么是像自如这一类的品牌经营简化的市场主体去做到这样的服务，它要去找政府备案，我拿了房子，就得通过一个网络平台去注册、备案，寻找一个租客也得备案，中间的整个合约要需要阳光化的去做到涉及的相连。

要么就是中介公司，经纪人去找业主也好，带上客户看房签合同也好，现在都是没网络连接的。从现在到未来，各个城市都把租房当作一个监管的事情去做到，谁去分担这个相连者，谁去线下相连这些中介公司的经纪人、相连这些房地产提供商，都是很最重要的事情”。

而另一个机会，他指出在于智能化升级改建空间上。“我坚信各位家里如果换回了智能门锁都有感觉，你有智能门锁这个事情好过于多了。所以即便未来不管是政府还是其他市场主体，在推展开发商去研发新的物业，经营新的增量出租房源的时候，一定有很多智能化升级改建的空间。

比如以后大多数人的门锁都会是智能门锁，不会用智能电表，出租房源里甚至不会有智能净水器、智能洗衣机等有所不同的智能化的服务。这些东西有可能未来是一个很有增量空间的地方”。

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